上海最新一轮城市更新三年行动计划正式落地。
10月21日，上海披露了《上海市城市更新三年行动计划 (2026—2028年)》。
这份计划印发时间是7月，与上海市城市更新和住房发展“十五五”规划几乎同步，它实际是上海“十五五”城市更新目标的落地施工图。
两份文件合起来回答一个问题：未来五年，上海的城市更新到底要怎么干？
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细看这份三年行动计划，信息量依然非常大。其中明确提到，2026-2028年，上海将推动城中村改造提速扩容，按期完成整体改造项目（主要是拆除新建项目）动迁。2026年上半年全市131个城中村改造项目已全部完成认定。
从主要量化指标来看，未来三年，上海将实施约2400万平方米老旧小区改造，盘活50平方公里左右低效产业用地，重点片区内实施不少于300个更新项目。
把三年计划和“十五五”规划目标放在一起看，上海城市更新攻坚优先级一目了然：
产业用地盘活进度最快：三年盘活50平方公里，对应“十五五”75平方公里的总目标，完成率达67%，是多个指标中推进力度靠前的一项。
商办商业更新同步加码：计划更新不少于90幢商办楼宇、300万平方米以上商业设施，分别对应“十五五”目标的60%，核心商圈与存量楼宇的焕新节奏全面提速。
居住类改造平稳推进：2400万平方米老旧小区改造，覆盖“十五五”目标的60%-80%；70万平方米旧住房成套改造，完成约58.3%的五年任务。
片区更新项目对齐五年目标：重点片区内更新项目不少于300个，与“十五五”目标基本一致，意味着片区级整体更新，将是贯穿未来五年的核心落地模式。
这组数据背后，可以看出对存量空间的价值挖掘，被放到了更靠前的位置，同时也意味着上海城市更新，已从单点改造转向区域整体更新、复合提升。
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从今年以来核心城市土拍来看，城市更新地块已经撑起了基本盘。
普睿数智监测数据显示，2026年以来10个样本城市总价TOP10的高总价宅地中，除深圳核心区2宗地块外，其余8宗全部具有城市更新属性，占比达80%。上海杨浦滨江、广州黄埔科学城等市场关注度最高的标杆地块，全部是城市更新释放的优质宅地。
实际上，上海“十五五”土地管理规划明确提出，到2030年全市存量土地供应比例力争达到70%；在2026年度国有建设用地供应计划中也明确存量建设用地占比不低于70%。
也就是说上海每卖出10块地，将有7块来自存量盘活。
中心城区这一比例还会更高。上海内环内已连续多年无新增农用地转用指标，黄浦、静安、徐汇、虹口等核心区公开出让的每一幅商品宅地，几乎全部来自旧改收尾、城中村改造、低效用地转型等城市更新渠道。我们统计了今年以来公开市场出让的涉宅用地，成交总价TOP10地块多以中心城区核心片区为主，这些地块均为城市更新片区释放出来地块。
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在城市更新类别中，旧厂低效用地转型，将成为未来五年上海主城宅地供给的核心来源。
这也是三年计划里，最容易被忽略的宅地供应信号：未来五年上海将盘活75平方公里低效产业用地，前三年就完成50平方公里的盘活。
产业空间的大规模盘活，不只是释放产业空间，更会通过规划调整、功能转变，持续释放出住宅、商业等多元用地。
政策端的红利向市场端的传导已经释放出来。
今年以来上海成交的多宗核心宅地，前身均为工业、产业配套用地。典型如六批次出让的徐汇康健桂林公园地块，位于冠生园食品厂旧厂区，通过规划调整从工业用地转为商住综合用地，直接填补了板块长达三年的住宅供应空白。
杨浦八埭头组合地块更具代表性，其所在的杨浦东外滩板块是中心城区规模最大、推进节奏最连贯的旧厂转型片区之一，片区多为杨树浦路沿线连片工业厂房与仓储用地，历经十余年持续更新，已逐步升级为滨江高端居住与公共活力区。片区地价与房价双双迈上新台阶，今年杨浦八埭头组合地块成交，综合楼面价突破10万/平方米；东外滩商品住宅成交均价从2020的9.6万元/平方米上涨至2026年的12.3万元/平方米，累计涨幅达28%。
伴随区域产业能级提升与配套资源完善，板块综合价值还将持续抬升，直接利好周边优质新房项目的价值兑现。
整体来看，这份三年行动计划，为上海城市更新按下了加速键，未来存量更新将成为供地主力，而旧厂类更新将成为主城宅地供给的核心来源。
上海城市更新提速，本质是存量时代的全面到来。对房企而言，城市更新已成为布局城市核心的必选项，未来参与城市更新赛道的准入门槛也将持续抬升，国资主导格局将长期延续，“央企+地方国企”的协同模式是现阶段切入赛道的最优路径。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部，36氪经授权发布。